vrijdag, december 07, 2012

Hypotheek aflossen: VaraKassa en Vereniging Eigen Huis

Een kijktip over Hypotheekaflossen door de schrijver van het boek Hypotheekvrij Gerhard Hormann in Vara Kassa morgenavond om 19:10. Vara Kassa heeft ook bij het het gezin Hormann thuis gefilmd.

Volgens Kassa vooraankondiging gaat het weer over de hypotheekwijzigingen per 1-1-2013. maar: 
De wijziging voor omzetting van aflossingsvrije hypotheken in een spaar- of beleggingshypotheek is vandaag afgeblazen en wordt uitgesteld tot 1 april 2013, aldus Vereniging Eigen Huis.

Dus als je dat wilt kun je een spaarhypotheek of beleggingshypotheek nemen. De vraag is of dit een goed advies is.
In juni 2005 heb ik mijn toenmalige al 9 jaar betaalde bijdrage aan een beleggingshypotheek beëindigd. Ook toen al berekende ik dat ik meer betaald had dan afgelost. Ik zette de hypotheek toen meteen telefoontje over naar een annuïtaire hypotheek.
Om van die Amev verzekering af te komen was geen sinecure, is toen gelukt.

Ik heb er toen met dat geld nog wat doms mee uitgehaald.
Beleggen was toen nog niet helemaal uit. :-(( Nou ja, ik betaal de prijs, niet waar en ik blog nog even door.

In een spaarhypotheek betaal je  voor een deel een verzekering, en dat is ook prima voor de verzekeraar.


Banksparen is volgens mij het meest ideaal wanneer je gewoon een hypotheek wilt. Daar zijn geen kleine lettertjes bij. Wil je echter zelf snel aflossen en ben je toch binnen de 30 jaar klaar met aflossen, hou dan de aflosvrije hypotheek. Aflossen kun je zelf. Misschien mag je 10% of 15% of zelfs 20% jaarlijks aflossen, ook prima. Het is mij nog niet gelukt om meer dan 15% in een jaar af te lossen.

Het eerste jaar wel, toen had ik nog wat geld achter de hand. Toen loste ik het maximum in jaar 1 af en ik wachtte toen een paar maanden en ik loste de rest in januari af.


De Vereniging Eigen Huis schreef in het maandblad van november een 4 bladzijden groot interview met Gerhard Hormann en plaatst als kanttekening dat het niet altijd even slim is om je huis af te lossen. Tot gisteren kon ik het artikel nog vinden op de website van de VEH, maar nu niet meer. Lees het artikel in HP de Tijd dan maar

In ieder geval is de Vereniging Eigen Huis niet zo'n voorstander van abrupt aflossen, omdat de kanttekening er bij gemaakt werd, dat het niet in alle gevallen verstandig is.
In het decemberblad volgt dan een ongelofelijk hypothetisch rekenvoorbeeld van iemand die een hypotheekschuld van een ton heeft en een ton aan spaargeld. Het voordeel is dan 500 euro per jaar.
Reken uit je voordeel. VIJFHONDERD EURO voordeel met een hypotheekschuld van een ton en spaargeld van een ton.

Zie je wel dat aflossen niet altijd veel voordeliger is?!

19 opmerkingen:

  1. Tja, zo herinner ik me een berekening van iemand die stelde dat je het best de maximale studielening tegen een hele lage rente bij DUO kon nemen, die wegzetten tegen een hoge spaarrente (of beleggen voor wie durfde)en na afloop had je dan een paar honderd euro winst kunnen maken. Onder de meest optimale omstandigheden, dat wel. Wat het betekende om jarenlang een lening te hebben, werd er niet bij verteld. Dat de partner ook aangeslagen wordt voor de aflossing van de studielening (oké, je kunt dat buiten beschouwing laten, maar de jaren dat je dat doet, worden bij de aflostermijn opgeteld) werd er ook niet bijverteld.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Ze heten toch Vereniging EIGEN Huis en niet Verening Vandebank Huis? In plaats van te miepen dat het niet altijd voordeliger is, zouden ze zich sterk moeten maken voor de echte eigen huizenbezitters. Vind ik dan.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Ik kan me er wel in vinden. Ik moet bekennen dat ik het voorbeeld uit de laatste alinea zou kunnen zijn. En het huis voelt echt al 13 jaar het mijne hoor. ;). Ook ik berekende eens dat het maar zo weinig scheelde. En met die 100000 op de bank geeft het ook een heel vrij gevoel. En in ieder geval is meer dan de helft van mij. ;) Met creativiteit kan het NOG meer opbrengen dan bankrente.. Een woonboot kope.. ;). Een bedrijf beginnen..

    BeantwoordenVerwijderen
  4. @Maria, als ZZP-er ben je toch al een bedrijf?

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Ik heb me in het verleden ook wel door die rekensom laten weerhouden om af te lossen. Maar sinds ik ZZP'er ben, kijk ik er anders tegenaan. In zakelijk goede jaren red ik het ook wel zonder zo hoog mogelijke hypotheekrenteaftrek, en in slechte jaren heb ik er toch al minder voordeel van (lagere belastingschijf). Dan heb ik liever minder hypotheekschuld. Maar ik sla er niet in door. Ik moet ook een buffer hebben waaruit ik zo nodig mijn inkomen kan aanvullen. Als het werk tever terugloopt, ik arbeidsongeschikt raak (heb ik maar heel basaal verzekerd) of ander onheil me treft.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Ik heb een bedrijf met weinig investering.. Maar stel dat ik iets anders wil doen, dan kan dat. En de stap om zzp-er is ook makkelijker geweest met het acherdeurtje...

    BeantwoordenVerwijderen
  7. @Anonieme ZZPer, dan is. Die buffer inderdaad noodzakelijk. Omdat ik nu vrij safe zit met mijn werk kan de buffer lager zijn.
    Ellendig is wanneer je in de bijstand zit, je je huis mag opeten.

    BeantwoordenVerwijderen
  8. @ 1e anonieme reactie: dat is een bekende manier om geld te verdienen aan de stufi. Ik ken iemand die stond ingeschreven in het bedrijfspand van haar vader als uitwonende en zo meer stufi kreeg. Ook leende ze maximaal; in die jaren kreeg je nog aardig rente. Je hoeft stufi niet meteen terug te betalen. Haar ouders betaalden alles voor haar en ze kon op de fiets naar de PABO. Toen de stufi vroeg om aflossing, lostte ze alles meteen af, maar de rente had ze verdiend en de hele stufi al die jaren gespaard. Zo kon ze als beginnend lerares flink inleggen op een eigen huis toen ze na een paar jaartjes werken en thuis wonen een man vond.
    Ik neem aan dat zij niet de enige is die deze contstructie heeft gebruikt.

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Ja, ik zit ook weer te twijfelen. Ik kan op de website van mijn hypotheekverstrekker invullen hoeveel ik wil aflossen en dan wordt er keurig uitgerekend hoeveel dat bruto en netto per maand oplevert. Maar daarbij wordt rekening gehouden met 42% belasting en wij betalen deels minder, dus ook minder voordeel. Vraag maar aan je adviseur om het precies uit te rekenen, staat er, maar die hebben we dus niet meer. Denk dat ik maar pro forma berekening ga maken in een programma van de belastingdienst (voorlopige teruggave 2013) dan moet ik er toch zelf achter kunnen komen wat het netto voordeel is per maand.

    BeantwoordenVerwijderen
  10. Je voordeel kun je heel snel berekenen, een aflossing wordt direkt in mindering gebracht op de schuld en die rentebesparing over 1 jaar terugrekenen naar een maand. De premie (van een spaarhypotheek) wordt ook aangepast. Je huidige inleg en rente zou je direkt duidelijk moeten maken hoeveel korting je op de maandelijkse premie moet hebben. Als je 20.000 hebt ingelegd tegen 6% en je looptijd is nog 20 jaar dan kan je met een (spaar)rekentool gratis via internet uitrekenen hoeveel de premie per maand IS voor de EXTRA aflossing en weet je ook hoeveel deze ZAKT om aan het nieuwe eindkapitaal uit te komen (bij 6% rente en 20 jaar rest looptijd). Als de rente komende tijd voor jou verandert dan moet je even opnieuw de premie uitrekenen. En de belastingteruggave? Die wordt minder ja, maar dat is een sigaar uit jouw doos dus je moet redelijkerwijs zeggen dat je totaal minder aan de bank gaat betalen van belastinggeld.....
    In de premie zit bij spaar ook vaak de ORV (overlijden risico) opgesloten maar het aandeel daarin kan je in de papieren van je hypotheek terugvinden. Eigenlijk zou je die eruit moeten halen en een losse ORV afsluiten bij de goedkoopste maatscchappij. "Koppelverkoop" mag immers niet meer in nieuwe gevallen maar voor oude gevallen net zo goed, hangt af van de maatschappij of bank waar je bij zit of die moeilijk of makkelijk doen. Eigenlijk zitten daar de echte winsten voor de banken en verzekeraars en kun jij als consument het meeste aan besparen. Als je zo|n internet hypotheek hebt afgesloten via Bank of Scotland bijvoorbeeld dan ben je misschien in de aap gelogeerd omdat je adviseur foetsie is.

    BeantwoordenVerwijderen
  11. Dat ben ik toch niet helemaal met je eens anoniem. Stel dat ik er maar 25 euro op vooruit ga per maand, netto. Dan kan ik misschien beter een groot bedrag in een deposito zetten en daar rente van trekken.
    Waar je wel nu rekening mee moet houden als je voordeel of nadeel gaat uitrekenen, is dat de aftrek elk jaar een half procent minder wordt. Weet iemand bij welk percentage die jaarlijkse terugval van een half procent ophoud?
    Verder ga ik aflossen in mijn aflossingsvrij gedeelte dus ik heb niks met de ORV te maken, die hangt aan het bankspaardeel.

    BeantwoordenVerwijderen
  12. Tja Moneypenny..penny-wise?
    Een prive huishouden is nu eenmaal geen bedrijf ook al maken wij onze berekeningen alsof het een bedrijf is.
    Maar ook voor een bedrijf is het handiger om zo min mogelijk schulden te hebben.

    BeantwoordenVerwijderen
  13. Ik heb het even uitgerekend.
    Als ik 15000 afslos, levert dat een netto besparing op van 466 euro per jaar (excl rente; ongeveer een tientje hoogstens).
    Zet ik het weg tegen maar 2,25% rente, dan levert dat bedrag 849 euro rente op in een jaar tijd.
    Dat is dus een verschil van 383 euro. Ik heb ook veel liever minder schuld maar ik zit nu met deze hypotheek en we hebben in Nederland de belastingaftrek waar je rekening mee moet houden als particulier.
    Maar om in bedrijfstaal te praten is er dus een negatieve Return Of Investment. Een slechte investering dus.
    Het lijkt in deze situatie dus financieel handiger om niet extra af te lossen en gewoon van die 15.000 af te blijven. In een deposito kunnen we er jarenlang niet bij en levert het nog meer rente op, dan is het nog gunstiger.

    BeantwoordenVerwijderen
  14. @Mneypenny, dan is dat voor jou gunstiger en je hebt ng heel wat meer jaar te gaan voor pensioen dan ik.
    Fjn voor je.

    BeantwoordenVerwijderen
  15. @Moneypenny.
    Bij mij levert 15.000,- bij 2,25% rente slechts 337,50 op.
    Hoe kom je aan 849,-? Bij die bank wil ik ook wel een rekening.

    BeantwoordenVerwijderen
  16. Owh! Rekenblunder!
    Hier uitgerekend:
    http://www.spaarrente.nl/spaarrente-berekenen.aspx
    maar er is blijkbaar iets goed mis gegaan!! (Denk iets niet goed aangepast door het tooltje of door mij, is af en toe lastig met die schuifjes etc.)
    Nog eens uitgerekend en nu maar 345 euro rente. Heel erg bedankt voor de oplettendheid! Nee, zoveel kan natuurlijk niet... Ik zit al de halve dag aan vanalles te rekenen dus ik zag het ff niet meer.
    Aflossen levert dus WEL een voordeel op voor ons van 121 euro per jaar! En minder schuld, dat is wel prettig.

    BeantwoordenVerwijderen
  17. @Moneypenny, ik vond het wel heel hoog die rente, maar je sprak ver deposito, dus ik dacht dat zal dan wel.
    De eerste extra aflossing. Is moeilijk, ik had het geluk van een gift met de warme hand van mijn tante.
    Dit vergemakkelijkde de stap, daarna was ik over de drempel.
    Het voelt heerlijk, maar ik zit ook tegen mijn drastisch lage pensioen aan. Wat is datpensioen vooor de tigste keer verlaagd. Onbetrouwbaar regeringsbeleid.

    BeantwoordenVerwijderen
  18. Pensioen. Ja wat blijft er van elke 100 Euro inleg eigenlijk over ofwel hoe hoog zijn de kosten voor beheer? Kosten algemeen van alle banken en verzekeraars iets van 5 miljard in 2012?

    Moneypenny,
    Het risico dat je WEL aangaat met een vrij lage buffer is inderdaad bij verlies van inkomen in combinatie met een hypotheek verplichting dat je ook niet veel spaargeld over hebt om de rentebetalingen lange tijd te kunnen volhouden. Ja dat is zo. Ik geloof dat de Rabo je 6 maanden geeft voor ze je eruit pleuren! Dus, ja toch maar liever de bank helemaal buiten de deur houden denk ik dan.

    BeantwoordenVerwijderen
  19. @Anoniem, ben je ook zo boos op het systeem?
    Ik wel. Jaren gewerkt en betaald en nu is er niets om te ontvangen.

    BeantwoordenVerwijderen

Vaker een gezellig etentje thuis met anderen.

Af en toe  nodig ik mensen uit om samen mee te eten. Dan haal ik of laat ik eten bezorgen van een beter restaurant.  De mooiste dingen in he...